智宣策略注意！“国家队”真出手了，一线城市二手房收储“第一枪”来了

5月26日上午10时，广州市人民政府新闻办公室在广州市新闻发布厅举办2026年第19场发布会。本期发布会主要发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（“穗8条”）系列配套文件，进一步落地今年4月30日发布的新政内容。

广州安居集团党委副书记、总经理钱喆介绍，为支持居民改善住房条件，畅通一二手住房置换链条，安居集团将立即启动支持居民“卖旧买新”试点工作，试行期至2026年12月31日止，按照“政府引导、市场运作、自愿参与”的原则，以市场化方式收购二手住宅。总体思路可以用三句话概括：国企出钱收旧房，居民安心换新房，资金安全有保障。

具体内容主要包括以下三方面：

一是关于收购标准。本次试点收购对象为总价在300万元人民币以内，建筑面积在70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。房产权属要清晰、无抵押查封、无安全隐患。

二是关于置换流程。居民通过“穗安居”微信服务号线上报名，或现场提交报名资料，安居集团负责审核、评估、交易等全流程服务。收购价格以市场成交价为参考，采用“两次评估+协商确认”机制，通过第三方专业机构初次询价评估及复核评估，与居民协商确定收购价格，确保公正合理。居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅。

三是关于资金安全。旧房收购款全额由银行专用账户托管，定向用于购买新房，确保“卖旧买新”全流程“专款专用”，路径透明。

5 月 26 日广州安居集团全市收储细则正式发布。这不是地方城投的小打小闹，而是中央背书、部委联动、千亿资金护航的国家级战略落地，标志着楼市调控从 “需求端刺激” 全面转向 “供给侧重构”，托底市场、盘活存量、绑定民生三重目标同步发力，广州楼市乃至全国房地产的底层逻辑，正被彻底改写。

一、第一枪实锤：广州全域布局，南沙 30 亿开路，安居集团细则落地

广州作为一线城市中市场化程度最高、二手房占比超 65% 的核心城市，此次收储行动绝非 “口头表态”，而是真金白银、全域推进、细则明确的硬核落地，形成 “市级统筹 + 区级发力” 的双轮驱动格局。

（一）南沙先行：30 亿资金池，全市收房 + 定向换房

5 月 13 日，广州南沙区属国企南沙开建集团率先引爆市场，宣布首批 30 亿元专项资金，面向全广州符合条件的二手房启动收储，成为一线城市首个区级大规模收储案例。

收储范围：覆盖广州全域，不限区域，楼龄原则上≤30 年，产权清晰、无抵押查封，可协助 “带押过户”36氪；

房源标准：单套总价≤300 万、面积≤70㎡，核心锁定环城高速内中小户型 “老破小”；

置换权益：业主卖房后可免租续住 6 个月，资金定向用于购买南沙指定 8 个新房项目，精准打通 “卖旧买新” 闭环36氪；

规模测算：按套均 220 万计算，30 亿可覆盖超 1300 户置换家庭，直接消化南沙高库存（去化周期达 29 个月）。

（二）市级兜底：广州安居集团全域收储，无房龄限制

5 月 26 日，广州市政府正式发布 “穗八条” 配套细则，广州安居集团作为市级国家队，全面启动 “卖旧买新” 专项试点（试行至 2026 年 12 月 31 日）。

核心标准：70㎡以下、300 万以内、环城高速以内，楼龄不限，产权清晰无纠纷；

定价机制：“两次评估 + 协商确认”，第三方机构评估 + 复核，确保价格公允，杜绝压价；

流程简化：通过 “穗安居” 公众号线上报名，国企全流程代办审核、评估、过户，15 天内完成放款；

资金用途：收购房源全部转化为保障性租赁住房、人才公寓，租金低于市场价 30%-50%，精准对接新市民需求。

（三）多区跟进：花都、番禺同步发力，补贴叠加降成本

南沙、市级之外，广州多区火速跟进，形成 “全域收储” 态势：

花都区：区属国企智都产城、花都城投双平台发力，推出 “旧房委托销售”（90 天未售出退诚意金）和 “直接收购” 两种模式，叠加3000 万专项补贴（新房房款 1%，单套最高 2 万），可与市级补贴叠加，单套最高补 5 万；

政策效果初显：4 月广州新房、二手房连续两个月双涨（新房 + 0.1%、二手房 + 0.2%），二手网签连续两月破万套，市场流动性显著修复。

二、国家队真身：资金、主体、政策三位一体，绝非短期救市

此次广州二手房收储，绝非地方行为，而是央行、财政部、住建部等多部委联动，千亿级资金护航，国企主力操盘的国家级行动，背后是完整的政策与资金闭环，力度远超以往救市措施。

（一）资金端：3000 亿再贷款 + 专项债 + 国企资金，真金白银兜底

国家队出手，资金先行，规模空前：

央行 3000 亿保障性住房再贷款：利率低至1.75%，期限 1 年可展期 4 次，专项支持商业银行向地方国企发放收储贷款，预计撬动 5000 亿 + 银行资金入场；

专项债倾斜：广东已获批超 65 亿元存量房收储专项债，优先支持广州项目，降低国企融资成本；

广州国企资金：南沙 30 亿 + 安居集团百亿级授信 + 花都配套资金，全市收储资金池超 150 亿，规模居全国城市首位。

（二）执行主体：国企主力，市场化运作，杜绝乱象

收储主体以市级安居集团 + 区属城投 / 开建集团为主，均为信用评级高、资金实力雄厚、流程规范的国企，杜绝违约、压价等乱象：

市级层面：广州安居集团（市直属国企）统筹全域收储，保障政策统一、标准一致；

区级层面：南沙开建、花都城投等区属国企负责区域落地，结合本地库存精准发力；

市场化参与：允许优质租赁企业参与运营，提升房源利用效率，实现 “收储 — 改造 — 出租” 全链条闭环。

（三）政策背书：中央定调，部委护航，顶层设计明确

此次收储是中央顶层设计、地方精准落地的典型案例：

2026 年政府工作报告：首次明确 “鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房、人才公寓”，上升为全国性战略；

4 月 28 日中央政治局会议：强化 “稳定房地产市场” 导向，要求 “盘活存量、优化供给”；

住建部等多部委联合发文：税费减免、信贷倾斜、资金支持三位一体，为收储扫清障碍，明确 “一线带头、强二线跟进、三四线落地” 的推进路径。

三、深层逻辑：三重战略考量，不是救市是 “重构”

市场将此次收储简单解读为 “救市”，实则是防风险、惠民生、促转型的三重战略布局，用意深远，影响至少十年。

（一）稳预期、防风险：打破流动性陷阱，守住市场底线

过去两年，广州二手房市场陷入 “降价 — 观望 — 再降价 — 更观望” 的恶性循环，核心区 “老破小” 流动性枯竭，挂牌量激增、价格持续阴跌，业主降价百万仍难成交，成为市场信心的 “痛点锚点”。

国家队下场，直接提供刚性购买力，为二手房托底，传递 “房价已至底部、国家兜底” 的明确信号，重塑市场预期，打破负反馈循环。同时，批量消化存量，降低去化周期，避免房价大跌引发的金融风险，守住不发生系统性风险的底线。

（二）惠民生、补短板：低成本建保障房，践行 “房住不炒”

传统保障房依赖新建，周期长、成本高、选址偏，难以匹配新市民、青年人 “就近租房、低成本租房” 的需求。

收购广州环城高速内核心区二手房，地段优、配套全、交付快、成本低，改造后可快速形成保障性租赁住房，租金低于市场价 30%-50%，精准解决 “租房难、租房贵” 痛点。同时，商品房与保障房双轨制正式确立：商品房满足高端改善、价格市场化；保障房政府主导、兜底民生，从源头遏制投机，回归居住属性。

（三）促转型、活存量：从 “增量开发” 到 “存量运营”

中国房地产已告别 “土地财政 + 高杠杆 + 快周转” 的增量时代，进入存量房主导、运营为王的新阶段。广州二手房占市场交易比重已超 65%，盘活存量成为核心任务。

国家队收储，打通 “卖旧买新” 链条，激活改善需求：业主卖出老房获得资金，定向购买新房，既消化二手房库存，又为新房市场导入精准购买力，形成 “二手房去库存 — 新房去化 — 房企回款 — 风险化解” 的良性循环。同时，推动地方政府从 “土地供应商” 向 “市场稳定器、住房运营商” 转变，行业逻辑彻底重构。

四、市场影响：短期托底、中期重构、长期分化，三类房产迎巨变

（一）短期：二手房流动性修复，“老破小” 率先企稳

国家队收储直接解决 “卖不掉” 痛点，广州核心区 70㎡以下、300 万以内 “老破小” 流动性显著改善，价格止跌回稳，恐慌性抛售消失。同时，“卖旧买新” 激活改善需求，新房市场成交回暖，尤其核心区改善盘、南沙等库存高区域去化加速，市场信心快速修复。

（二）中期：市场结构重构，保障房与商品房双轨并行

收储房源持续转化为保障性租赁住房，广州保障房供给大幅增加，覆盖新市民、青年人、人才等群体，住房保障体系更加完善。商品房市场则聚焦高端改善、核心资产，价格由市场供需决定，与保障房市场彻底分离，双轨制格局固化。